L’essentiel à retenir : La vente de votre résidence principale est actuellement exonérée d’impôt, sous condition d’être votre habitation habituelle et effective (au moins 8 mois par an). Cette exonération s’applique également aux dépendances immédiates (cave, garage). Un projet de loi pourrait conditionner cette exonération à une détention minimale de 5 ans. Restez informé pour protéger votre fiscalité immobilière.
La plus-value sur résidence principale bénéficie généralement d’une exonération totale, mais cette règle ne s’applique pas automatiquement. Pour bénéficier de cette exemption, votre logement doit être votre résidence habituelle et effective, avec des preuves à fournir à l’administration fiscale. Découvrez dans cet article les critères précis, le calcul détaillé de la plus-value même si exonérée, et les récents projets de loi de finances 2026 qui pourraient introduire une durée minimale de détention de 5 ans avant l’exonération, tout en connaissant les exceptions possibles en cas de vente anticipée pour sécuriser votre transaction.
- Plus-value sur résidence principale : le guide complet sur l’exonération et le calcul
- Le principe actuel : une exonération totale sous conditions
- Comment calculer la plus-value immobilière (même si elle est exonérée) ?
- Vente avant 5 ans : vers la fin de l’exonération totale ?
- Cas pratiques et rôle du notaire
- Ce qu’il faut retenir sur la plus-value de votre résidence principale
Plus-value sur résidence principale : le guide complet sur l’exonération et le calcul
La vente de votre résidence principale bénéficie d’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value et des prélèvements sociaux. Vous ne payez donc aucun impôt sur le gain réalisé, quel que soit son montant et la durée de détention.
Cependant, une réforme pourrait bientôt modifier cette règle. La plus-value est calculée en soustrayant le prix d’acquisition (ajusté des frais) au prix de vente. Même si l’exonération s’applique actuellement, comprendre ce calcul est essentiel pour anticiper les changements législatifs.
Pour bénéficier de l’exonération, le logement doit être votre habitation habituelle et effective. Un amendement déposé en 2024 propose d’imposer la plus-value pour les biens détenus moins de cinq ans, sauf en cas de motif impérieux comme une mutation professionnelle, une santé fragile ou une séparation.
Pour rester informé des dernières règles et éviter des surprises fiscales, consultez notre guide détaillé sur actionlogement.fr.
Le principe actuel : une exonération totale sous conditions
Pour vendre votre résidence principale sans impôt sur la plus-value, respectez les conditions. Calcul obligatoire (prix vente corrigé – prix acquisition). Prix vente : diagnostics, commission, indemnités. Prix acquisition majoré travaux (15% après 5 ans), frais notaire (7,5%), droits donation. Exonération totale même gain élevé. Détails actionlogement.fr.
Qu’est-ce qu’une résidence principale pour l’administration fiscale ?
Résidence habituelle et effective (majeure partie de l’année, intérêts familiaux/professionnels), occupée au jour de la vente. Déménagement : vente dans un an sans location. Administration vérifie via :
- Factures d’énergie
- Assurance habitation
- Taxe foncière ou d’habitation
- Courrier posté
- École des enfants
- Relevés bancaires
Occupation temporaire insuffisante. Exonération possible dans un an sans location. Justificatifs supplémentaires. Code Général des Impôts et jurisprudence précisent.
L’exonération s’étend-elle aux dépendances ?
Caves, garages, parkings exonérés si vendus au même acquéreur. Garage séparé imposable. Garage à moins d’un km dépendance. Incluez-les dans l’acte. Entretien : visionhabitats.fr.
Comment calculer la plus-value immobilière (même si elle est exonérée) ?
Comprendre le calcul de la plus-value est essentiel, même si la vente de votre résidence principale est exonérée d’impôt. Actuellement, aucune imposition ne s’applique, quelle que soit la durée de détention. Toutefois, des réformes futures pourraient concerner les biens vendus avant cinq ans, comme le prévoit certains projets de loi. Cette connaissance vous prépare aux évolutions législatives et vous aide à anticiper les règles applicables aux autres biens immobiliers. Voyons les étapes clés.
Étape 1 : Déterminer la plus-value brute
La plus-value brute est la différence entre prix de vente et prix d’acquisition corrigés. Par exemple, achat 200 000 €, vente 250 000 € → plus-value brute de 50 000 €. Cette valeur initiale est ensuite ajustée par des déductions pour déterminer la plus-value imposable, sauf pour la résidence principale qui bénéficie d’une exonération totale. Cette étape est essentielle même en cas d’exonération.
Étape 2 : Définir le prix de vente corrigé
Le prix de l’acte est ajusté : soustrayez les frais vendeur (diagnostics DPE, amiante, plomb, mainlevée d’hypothèque) et ajoutez les montants versés par l’acquéreur (indemnité d’éviction). Ces corrections reflètent la réalité financière. Par exemple, un DPE coûte environ 100 €, les frais de mainlevée d’hypothèque peuvent atteindre 500 €.
Étape 3 : Calculer le prix d’acquisition majoré
Le prix d’achat est majoré par les frais de notaire (7,5 % forfait pour les biens anciens, ou montant réel), les travaux d’amélioration (agrandissement, salle de bain, isolation thermique), et les frais de voirie. Pour les travaux, un forfait de 15 % s’applique après 5 ans de détention, sans nécessiter de justificatifs. Les réparations courantes (peinture, petits travaux) ne sont pas déductibles.
| Condition | Option 1 : Dépenses réelles | Option 2 : Forfait |
|---|---|---|
| Bien détenu depuis moins de 5 ans | Montant réel des travaux sur factures (construction, agrandissement) | Option non disponible |
| Bien détenu depuis plus de 5 ans | Montant réel des travaux sur factures OU | Forfait de 15 % du prix d’acquisition |
Pour une évaluation précise de la superficie, consultez la bonne évaluation de la superficie du bien.
L’exonération actuelle s’applique quelle que soit la durée de détention, mais des réformes pourraient affecter les biens vendus avant cinq ans. Pour les résidences secondaires ou locatives, les règles sont différentes avec imposition après déduction des frais. Consultez actionlogement.fr pour des informations précises et actualisées.
Vente avant 5 ans : vers la fin de l’exonération totale ?
Le projet de loi de finances 2026 : que faut-il savoir ?
Actuellement, la vente de votre résidence principale est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value, même si vous l’avez possédée moins de cinq ans. Pour bénéficier de cette exemption, le logement doit être votre habitation habituelle, occupée au moins huit mois par an. Les dépendances immédiates comme le garage ou la cave sont également exonérées.
Un amendement au Projet de loi de finances pour 2026, adopté en commission, souhaite introduire une condition de cinq ans de détention minimum. Objectif : lutter contre la spéculation immobilière. Toutefois, cette mesure n’est pas encore définitive et doit encore être validée par le Parlement. Un récent projet d’amendement soulève des débats.
Les exceptions prévues : les motifs impérieux
Même avec cette nouvelle règle, des exceptions existent pour éviter de pénaliser les propriétaires face à des situations imprévues. Par exemple, en cas de mutation professionnelle, de problèmes de santé graves, ou de décès du conjoint, l’exonération pourrait être maintenue. Ces exceptions permettent aux propriétaires de conserver l’exonération, même en cas de vente anticipée. Voici la liste complète des motifs acceptés :
- Mutation professionnelle subie.
- Problèmes de santé graves nécessitant un déménagement.
- Décès du conjoint ou partenaire de PACS.
- Séparation ou divorce.
- Rachat d’une autre résidence principale suite à un événement imprévu.
Le calcul de la plus-value se base sur le prix de vente corrigé moins le prix d’acquisition corrigé (incluant frais de notaire, travaux et droits d’enregistrement). Même si le calcul est nécessaire, la plus-value reste exonérée pour une résidence principale. En cas de passage de la loi, cette exonération disparaîtrait pour les ventes avant cinq ans.
Les détails précis de ces exceptions et de la loi finale dépendront des discussions parlementaires. La décision finale sur cet amendement est attendue prochainement. Suivez les actualités sur le site d’Action Logement pour rester informé des changements potentiels. Action Logement
Cas pratiques et rôle du notaire
Que se passe-t-il en cas de détention via une SCI ?
Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) peut bénéficier de l’exonération de plus-value si le logement est votre résidence principale et mis gratuitement à votre disposition. Vous ne devez pas payer de loyer ni prendre en charge les charges. Cette exonération s’applique même si le bien est détenu moins de cinq ans.
L’exonération s’applique au prorata de votre part dans la société. En revanche, pour une SCI à l’IS, la plus-value est imposée directement sur la société, sans possibilité d’exonération pour résidence principale.
Les apports en compte courant pour rembourser un prêt ne remettent pas en cause l’exonération. Consultez selon le régime fiscal de la SCI pour plus de détails.
L’acquisition via une SCI peut présenter des inconvénients, comme l’absence de droit d’usage pour le conjoint survivant ou l’abattement pour l’IFI. Consultez un professionnel pour évaluer ces impacts.
Le rôle central du notaire dans la transaction
Le notaire calcule précisément la plus-value en tenant compte du prix de vente corrigé et du prix d’acquisition ajusté. Il vérifie si la résidence principale bénéficie de l’exonération totale, indépendamment de la durée de détention.
Ce professionnel gère les déclarations fiscales et reverse l’impôt dû. Il est votre interlocuteur clé pour valider votre situation et éviter les erreurs.
Découvrez les étapes avec votre mandataire immobilier et les aspects financiers de la transaction gérés par le notaire.
Le notaire s’assure que le bien est bien votre résidence principale, ce qui est essentiel pour l’exonération totale. Il collecte les justificatifs nécessaires pour la transaction.
Ce qu’il faut retenir sur la plus-value de votre résidence principale
Actuellement, la vente de votre résidence principale est entièrement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux. Cette exemption s’applique si le logement constitue votre habitation habituelle et effective au moment de la vente. Cela signifie que vous devez y résider la majeure partie de l’année.
Un projet de loi visant à imposer une durée minimale de détention de cinq ans a été déposé par des députés socialistes en 2026. Cependant, l’Assemblée nationale a rejeté cette proposition. Ainsi, aucune condition de durée n’est requise pour l’instant.
Même si l’exonération est totale, il est important de vérifier que le logement répond bien aux critères de résidence principale. Les dépendances comme les garages ou caves vendues avec le bien sont également exonérées.
Les règles fiscales peuvent évoluer. Il est donc conseillé de consulter un notaire pour une analyse personnalisée et de suivre les actualités législatives. Pour plus d’informations, consultez le guide d’Action Logement dédié à la plus-value immobilière.
Pour une vision d’ensemble des aides et guides liés à l’achat immobilier, vous pouvez consulter le guide sur la plus-value immobilière d’Action Logement.
La vente de votre résidence principale est actuellement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux, à condition d’en prouver l’occupation effective. Un projet de loi pourrait bientôt exiger 5 ans de détention. Consultez votre notaire pour valider votre situation et le guide d’Action Logement pour des conseils précis.
FAQ
Quel délai de détention est nécessaire pour bénéficier de l’exonération de la plus-value sur une résidence principale ?
Actuellement, il n’existe aucun délai minimal de détention requis pour être exonéré de la plus-value sur une résidence principale. Cette exonération s’applique quel que soit le temps de propriété, conformément à la législation en vigueur. Cependant, un projet de loi pour 2026 prévoit d’instaurer une durée minimale de cinq ans. Si cette mesure est adoptée, les ventes intervenant avant ce délai pourraient être soumises à l’impôt, sauf en cas de motifs impérieux comme une mutation professionnelle ou des problèmes de santé graves.
Une plus-value est-elle calculée lors de la vente d’une résidence principale ?
Oui, une plus-value est théoriquement calculée lors de la vente d’une résidence principale. Cette valeur correspond à la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition majoré. Toutefois, cette plus-value bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Ainsi, même si le calcul est effectué par le notaire, aucun montant n’est dû à l’État.
Peut-on vendre sa résidence principale avant 5 ans de détention ?
Oui, actuellement, il est possible de vendre sa résidence principale à tout moment sans payer de plus-value, quelle que soit la durée de détention. Cependant, un projet de loi de finances pour 2026 propose de conditionner cette exonération à une détention minimale de cinq ans. Si cette mesure est adoptée, les ventes avant ce délai pourraient être imposables, sauf pour des situations exceptionnelles comme une mutation professionnelle, un déménagement pour des raisons de santé ou un décès.
Quelles sont les nouvelles dispositions législatives concernant la plus-value sur une résidence principale ?
Un amendement au projet de loi de finances 2026 (n°1906) prévoit d’instaurer une durée minimale de détention de cinq ans pour bénéficier de l’exonération de la plus-value sur une résidence principale. Cette proposition n’est pas encore en vigueur et doit faire l’objet d’un vote parlementaire. En cas d’adoption, des dérogations seraient prévues pour les cas de mutation professionnelle, de problèmes de santé majeurs, de décès ou de séparation. Pour l’instant, la règle actuelle reste celle d’une exonération totale sans délai minimal.
Pourquoi serait-il recommandé d’attendre 5 ans avant de vendre sa résidence principale ?
Actuellement, il n’est pas nécessaire d’attendre cinq ans pour vendre sans payer d’impôt sur la plus-value. Cependant, si le projet de loi de 2026 est adopté, cette durée deviendrait un critère obligatoire pour bénéficier de l’exonération. Attendre cinq ans permettrait donc de se prémunir contre d’éventuels changements fiscaux. Cela garantirait également de conserver l’avantage fiscal actuel tout en se conformant aux futures règles potentielles.
Comment éviter l’imposition de la plus-value sur une résidence secondaire ?
Pour une résidence secondaire, l’exonération totale n’est pas possible. Cependant, des abattements progressifs s’appliquent selon la durée de détention : après 22 ans, l’impôt sur le revenu lié à la plus-value est exonéré, et après 30 ans, les prélèvements sociaux le sont également. Une vente à prix inférieur ou égal à 15 000 € est également exonérée. Il est important de conserver toutes les factures de travaux et de frais d’acquisition pour maximiser ces abattements lors du calcul.
Quel abattement s’applique sur la plus-value immobilière après 22 ans de détention ?
Après 22 ans de détention d’un bien immobilier autre qu’une résidence principale, l’impôt sur le revenu lié à la plus-value est totalement exonéré. Les prélèvements sociaux (17,2%) restent applicables jusqu’à 30 ans de détention, date à laquelle ils sont également supprimés. Ces abattements s’appliquent de manière progressive à partir de la 6ème année de détention, ce qui réduit progressivement l’assiette imposable au fil des années.
Y a-t-il des raisons de ne pas acheter une résidence principale ?
Aucune raison fiscale ne justifie de ne pas acheter sa résidence principale. Au contraire, la vente d’une résidence principale bénéficie d’une exonération totale de la plus-value, ce qui constitue un avantage majeur par rapport aux autres types de biens immobiliers. Ce dispositif encourage l’accession à la propriété et offre une sécurité juridique et financière aux propriétaires. Les seules considérations à prendre en compte concernent plutôt les aspects pratiques, comme l’adéquation du bien avec ses besoins ou sa capacité d’emprunt.
Dans quelles situations paye-t-on de la plus-value lors de la vente d’un bien immobilier ?
La plus-value est imposable uniquement pour les biens autres que la résidence principale : résidence secondaire, terrain, bien loué ou détenu via une SCI soumise à l’IS. Pour une résidence principale, l’exonération totale s’applique. Dans le cas d’autres biens, l’imposition dépend de la durée de détention et du montant de la plus-value. Par exemple, après 22 ans de détention, l’impôt sur le revenu est exonéré pour les résidences secondaires, et après 30 ans, les prélèvements sociaux le sont également.
