L’essentiel à retenir
- La loi Duplomb assouplit les contraintes imposées aux propriétaires de logements classés F et G, en reportant ou modulant certaines interdictions de mise en location.
- Elle rééquilibre les rapports entre bailleurs et locataires, notamment en révisant certaines procédures d’expulsion et de résiliation de bail.
- Cette réforme s’inscrit dans un contexte de crise du logement et vise à éviter une réduction trop brutale de l’offre locative disponible sur le marché.
Introduction
La loi Duplomb fait partie des réformes immobilières les plus discutées de ces dernières années en France. Portée par le sénateur Laurent Duplomb, cette proposition de loi a pour ambition de corriger les effets jugés trop rigides de certaines réglementations issues de la loi Climat et Résilience de 2021, notamment en ce qui concerne les passoires thermiques et les conditions de mise en location des logements énergivores. En 2026, elle constitue un texte central pour quiconque possède ou loue un bien immobilier.
Pour vous donner une vision d’ensemble, il faut rappeler que la loi Climat et Résilience avait prévu l’interdiction progressive de louer des logements classés G, puis F, au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE). Si l’intention écologique était louable, les effets concrets inquiétaient de nombreux acteurs du secteur : retrait massif de biens du marché locatif, hausse des loyers, pénurie de logements dans certains territoires. C’est précisément ce déséquilibre que la loi Duplomb entend corriger.
Voyons ensemble, dans ce guide complet, ce que cette loi change précisément, qui elle concerne, et quelles démarches vous devez envisager si vous êtes propriétaire ou locataire en France.
Contexte et origine de la loi Duplomb
Pour bien comprendre la portée de la loi Duplomb, il faut revenir sur le calendrier réglementaire qui l’a précédée. La loi Climat et Résilience, adoptée en août 2021, avait fixé un calendrier ambitieux :
- Interdiction de louer les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) dès le 1er janvier 2023.
- Gel des loyers des logements classés F et G dès 2022.
- Interdiction de mise en location des logements classés G à partir du 1er janvier 2025.
- Interdiction pour les logements classés F prévue au 1er janvier 2028.
- Interdiction pour les logements classés E envisagée à l’horizon 2034.
Face à ces échéances, de nombreux propriétaires bailleurs — souvent des particuliers aux revenus modestes ou moyens — ont signalé leur incapacité financière à réaliser les travaux de rénovation énergétique dans les délais impartis. Le risque d’un retrait massif de l’offre locative, notamment dans les zones rurales et les villes moyennes, a alerté une partie des élus. C’est dans ce contexte que Laurent Duplomb a porté sa proposition de loi au Sénat, avec l’objectif affiché de « protéger les propriétaires et les locataires sans sacrifier la transition énergétique ».
Les mesures principales de la loi Duplomb
Entrons dans le détail des dispositions portées par ce texte. La loi Duplomb s’articule autour de plusieurs axes majeurs :
1. Assouplissement du calendrier DPE
La mesure la plus emblématique concerne le report ou la modulation des interdictions de mise en location liées au DPE. Concrètement, la loi prévoit :
- Un allongement des délais accordés aux propriétaires pour réaliser des travaux de rénovation énergétique avant que l’interdiction de louer devienne effective.
- La possibilité de dérogations territoriales, en particulier dans les zones où la tension locative est élevée, afin de ne pas aggraver la pénurie de logements.
- Une prise en compte des difficultés techniques et financières des propriétaires, notamment pour les logements en copropriété où les travaux dépendent d’un vote collectif.
2. Révision des procédures d’expulsion
La loi Duplomb modifie également certaines règles relatives aux expulsions locatives. Elle vise à raccourcir les délais de traitement judiciaire dans les cas de loyers impayés avérés, tout en maintenant les protections fondamentales dues aux locataires en situation de vulnérabilité. L’idée centrale est de redonner confiance aux propriétaires bailleurs hésitant à mettre leurs biens sur le marché par crainte de situations d’impayés prolongées.
3. Encadrement renforcé des squats
Le texte renforce également les dispositions relatives aux occupations sans droit ni titre, en simplifiant les procédures administratives permettant aux propriétaires de récupérer leur bien plus rapidement en cas de squat avéré.
4. Mesures relatives aux copropriétés
On fait un tour d’horizon des mesures touchant les copropriétés : la loi facilite la prise de décision collective pour les travaux de rénovation énergétique, en abaissant dans certains cas les seuils de majorité requis lors des assemblées générales.
Passoires thermiques : ce qui change concrètement
C’est sans doute le point qui concerne le plus grand nombre de propriétaires. On estime à environ 5,2 millions le nombre de logements classés F ou G en France. La loi Duplomb ne supprime pas l’objectif de rénovation énergétique, mais elle en adapte le rythme.
Voici ce que cela signifie en pratique :
- Vos baux en cours ne sont pas remis en cause : un logement classé G déjà loué avant la date d’interdiction n’est pas immédiatement concerné par une rupture de contrat.
- Les nouveaux baux restent soumis aux règles DPE en vigueur, avec des délais désormais assouplis selon les zones géographiques.
- Les aides à la rénovation (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ) sont maintenues et même encouragées pour accompagner les propriétaires dans leurs démarches.
- Le gel des loyers sur les passoires thermiques reste en place, mais des ajustements sont prévus pour les propriétaires engagés dans un plan de travaux formalisé.
Relations bailleurs / locataires : les nouvelles règles
Au-delà de la question énergétique, la loi Duplomb entend rééquilibrer la relation entre propriétaires et locataires, parfois jugée déséquilibrée depuis plusieurs réformes successives. On vous livre quelques conseils pour bien comprendre ces évolutions.
Pour les propriétaires bailleurs
- Des délais de traitement des contentieux locatifs raccourcis devant les tribunaux.
- Une meilleure prise en compte des situations de logements dégradés par les occupants.
- Un accès simplifié aux garanties (Visale, GLI) pour sécuriser les revenus locatifs.
Pour les locataires
- Le droit au maintien dans les lieux reste garanti, notamment pour les personnes âgées et les ménages modestes.
- Les obligations du bailleur en matière de décence du logement ne sont pas allégées.
- Les locataires conservent la possibilité de saisir les commissions départementales de conciliation en cas de litige.
Avant / Après : tableau comparatif des règles
| Thématique | Avant la loi Duplomb (loi Climat 2021) | Après la loi Duplomb (2026) |
|---|---|---|
| Interdiction de louer un logement classé G | Prévue au 1er janvier 2025 | Reportée / modulée selon zones et situations |
| Interdiction de louer un logement classé F | Prévue au 1er janvier 2028 | Délais assouplis, dérogations possibles |
| Gel des loyers (F et G) | Gel total sans exception | Maintenu, sauf plan de travaux formalisé |
| Délai d’expulsion pour loyers impayés | Délais souvent supérieurs à 18 mois | Procédures accélérées dans les cas avérés |
| Procédure anti-squat | Procédure administrative complexe | Simplifiée et accélérée |
| Vote en copropriété pour rénovation énergétique | Majorité absolue requise (article 25) | Seuil de majorité abaissé dans certains cas |
Conseils pratiques pour les propriétaires
Si vous êtes propriétaire d’un bien classé F ou G, voici les démarches à envisager dès maintenant pour vous mettre en conformité et profiter des opportunités offertes par la loi Duplomb :
- Faites réaliser un audit énergétique par un professionnel certifié. Cet audit vous permettra d’identifier les travaux prioritaires et de chiffrer précisément votre investissement.
- Renseignez-vous sur MaPrimeRénov’ : selon vos revenus et la nature des travaux, vous pouvez bénéficier de subventions couvrant une part significative du coût des rénovations.
- Formalisez un plan de travaux : même si vous ne pouvez pas financer les travaux immédiatement, avoir un plan formalisé peut vous permettre de bénéficier d’un assouplissement du gel des loyers.
- Consultez un conseiller juridique ou un notaire pour vérifier la conformité de vos baux actuels avec les nouvelles dispositions.
- Rapprochez-vous de votre ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) : ces structures offrent des conseils gratuits et personnalisés aux propriétaires comme aux locataires.
FAQ – Vos questions sur la loi Duplomb
La loi Duplomb supprime-t-elle l’interdiction de louer les passoires thermiques ?
Non, la loi Duplomb ne supprime pas l’interdiction de louer les logements classés F et G. Elle en assouplit le calendrier et prévoit des dérogations selon les territoires et les situations particulières (copropriétés, zones tendues, etc.). L’objectif de rénovation énergétique du parc locatif reste maintenu sur le long terme.
Mon logement classé G est déjà loué : mon bail est-il remis en cause ?
En principe, les baux en cours ne sont pas immédiatement résiliés du fait du classement énergétique du logement. Les nouvelles règles s’appliquent principalement aux nouveaux baux ou aux renouvellements. Il est toutefois conseillé de vous rapprocher d’un professionnel du droit pour analyser votre situation spécifique.
La loi Duplomb s’applique-t-elle à tous les types de location ?
La loi concerne principalement les locations à usage de résidence principale, régies par la loi du 6 juillet 1989. Les locations saisonnières, les meublés de tourisme et les locations meublées courte durée font l’objet de dispositions spécifiques qui ne relèvent pas toutes du même cadre juridique.
Quelles aides financières pour rénover une passoire thermique en 2026 ?
Plusieurs dispositifs coexistent en 2026 : MaPrimeRénov’ (subvention directe de l’État), les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) versés par les fournisseurs d’énergie, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour financer les travaux sans intérêts, et les aides locales des régions ou des collectivités. Le cumul de plusieurs aides est généralement possible.
La loi Duplomb protège-t-elle toujours les locataires ?
Oui. Malgré les assouplissements accordés aux propriétaires, les droits fondamentaux des locataires sont préservés : droit au maintien dans les lieux, obligation de décence du logement, protection renforcée pour les personnes vulnérables. Les associations de défense des locataires restent par ailleurs vigilantes quant à l’application concrète de ces protections.
Conclusion
La loi Duplomb représente une tentative de rééquilibrage pragmatique entre ambition écologique et réalité du marché locatif français. En assouplissant les délais imposés aux propriétaires de passoires thermiques et en révisant certaines procédures, elle cherche à éviter une contraction brutale de l’offre de logements tout en maintenant le cap de la transition énergétique. Que vous soyez propriétaire ou locataire, comprendre les implications de ce texte est aujourd’hui indispensable pour anticiper vos démarches et défendre vos droits. N’hésitez pas à consulter des professionnels — notaires, avocats, conseillers ADIL — pour adapter ces informations générales à votre situation personnelle.
